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日本不動產值得投資嗎?15項日本買房優缺點完整分析給你看

日本的不動產值得投資嗎?在日本買房有哪些優點與缺點呢?

這幾年外國人在日本買房子成為熱門話題,無論是買來自住省房租,還是拿來出租做為投資賺錢,都讓日本購屋的討論熱度居高不下。在另一篇文章裡,我們討論了日本買房的常見陷阱及必知重點,而這篇裡我們將說明日本買房究竟有哪些優點和缺點?看完之後再判斷適不適合你吧~

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1. 【優點】投資報酬率穩定

日本一般容易出租的都心精華區,租金的每年表面報酬率約在4.5%-5.5%之間,實質報酬率約3.5%-4.5%左右。如果是稍離精華區的地段,有些表面報酬率甚至可達7%以上(表面報酬率與實質報酬率的差別請見此篇: 日本買房經驗分享–11大基本必知重點及易忽略陷阱),

這比起台灣不到2%的報酬率要高出許多,而且這還沒有計入初次租給房客時所拿到的禮金,以及每兩年更新一次契約時,相當於一個月房租的更新料

2. 【優點】房價相對合理

東京的平均房價比台北低已經不是新鮮事了,更不要說近年投資熱度直線上升的大阪、福岡等城市,房價仍比台北要低上許多。以售房網上搜尋到的東京吉祥寺物件為例:

熟悉日本的人都知道,吉祥寺不僅生活機能佳,各種餐廳、藥妝、時髦的服飾店林立、附近還有賞櫻勝地的井之頭公園,長年盤據日本人最想居住地區排行榜前三名。

這個物件屬於小套房的房型,位於吉祥寺車站走路僅要6分鐘的地方,面積21.99平米(約6.7坪)。內部重新裝潢過,衛浴與廁所乾濕分離,廁所還是免治馬桶。雖然是個40年的老房子,但外觀及內部都維持不錯。

以這種人氣車站非常好出租的條件(月租金估計7萬到7萬5000日幣左右),房價居然只要1680萬日幣(約400萬台幣),是不是比台北要便宜非常多呢?

註: 日本的房屋面積指的是”專有面積”,也就是不包括電梯、停車位、大廳等公設的室內實際面積,甚至陽台也沒有列入面積當中。以此物件面積6.7坪為例,台灣要買到相同室內使用面積的話,大概需要權狀10坪左右才行。

3. 【優點】法規完善、風險低

眾所皆知,日本的法律是出了名的嚴密,在涉及大筆金錢的不動產交易更是如此,對於買賣雙方的保護相當完善。對於相關從業人員的規定非常嚴格,舉凡從業資格、公司保證金、契約時須遵守的程序等都鉅細靡遺地制定規則,絕不會出現在契約上動手腳的舞弊情況。

當然這相對會造成手續繁雜、甚至成本較高的狀況,但對於不熟悉不動產交易、甚至不諳日文的外國人來說相當有保障。相對許多以高報酬為號召的開發中國家(如東南亞各國)房產投資,稍有不慎可能誤踩契約中的陷阱而血本無歸,日本在這方面相當令人安心。

4. 【優點】貸款利率低

日本長期處於低利率甚至負利率的環境,因此購屋貸款利率也是非常的低,介於0.5%~1%之間。但這只有長住日本,並符合銀行貸款條件的情況下才能享有的利率。

不是長期住在日本的外國人,能夠貸款購屋嗎?其實還是可能的,但必須找在日本有設立分行的台灣銀行才可以,例如中國信託(東京之星銀行)、台灣銀行、第一銀行、兆豐銀行,但貸款條件及利率相較日本當地銀行要嚴格。

不論是長住日本要跟日本當地銀行貸款,還是住在台灣要跟日本有分行的台灣銀行借錢,各家銀行所要求的貸款條件都不相同,但相對地,可商量的空間也不少,因此建議多與專業的房仲討論,才容易找到條件好的貸款來源。

5. 【優點】無居留資格的限制

在日本買房並沒有任何居留資格上的限制,你不需要有日本的公民身分或永住權,甚至人不在日本也可以透過線上的方式完成簽約。當然你所享受的法律上保障與日本人相同,並不會因為是外國人或沒有居留資格而受到任何影響。

除此之外,不似有些國家會針對投資不動產的外國人課徵特別稅,日本的不動產相關稅金也是日本人與外國人一視同仁,不必擔心因為是外國人所以吃虧。

6. 【優點】不動產流通系統資訊透明

在日本擁有合法不動產仲介執照的業者,都可加入 REINS (不動產流通標準情報系統)的會員。

REINS (不動產流通標準情報系統)類似台灣的實價登錄系統,上面記載了中古房屋的銷售資訊、成交紀錄、周邊行情等,也因此不論房仲的規模大小,都可以得到相同的中古房屋資訊,不會因為房仲的規模較小所以就比較少物件情報的來源。

另外一個好處就是價格透明,不用擔心因為是外國人,所以就被房仲亂開價而買的比日本人貴。

7. 【優點】社會穩定、分散風險

有些人買不動產最重視的並非投資報酬率,而是著眼於資產配置以分散風險,譬如發生戰亂時,至少還有國外的資產,而不會一無所有。

日本的不動產投資,雖然報酬率可能不如東南亞或其他開發中國家,但日本的社會經濟狀況非常安定,在可見的未來也不容易遇見例如政變或被他國入侵等狀況,是個分散資產風險的好選擇。

8. 【優點】日幣處於低檔

近幾年日幣跌跌不休,台幣對日幣的匯率已從幾年前的1:3左右,跌至目前約1:4.2(2022年4月)。雖然這說不上是一個投資日本不動產的長期優勢,但對於以台幣或港幣買日本不動產的人而言,卻是個千載難逢的好機會。

舉例來說,同樣是4200萬日幣的房產,在數年前1:3匯率時買入需花費1400萬台幣,但現在1:4.2的匯率只需要1000萬台幣,足足差了400萬!許多前幾年錯過日本不動產上漲熱潮而扼腕的人,現在反而因為匯率可以買到更便宜的日本房屋。

9. 【優點】符合條件可減稅

這同樣是長住日本的人才能享受到的優惠。

日本政府為鼓勵購房自住,有設立「住宅貸款減稅制度」以減輕購房的負擔。基本上必須符合以下條件:自住登記簿面積50㎡(15.13坪)以上、中古住宅需有耐震機能、年收與借款狀況符合規定(詳細規定請參照這裡)的話,就可以每年享有稅務上的優惠。基本原則看起來簡單,但也有許多細節需要注意,建議跟專業的房仲詳細諮詢。

10. 【優點】收租管理不費心

日本的不動產出租時,極少是由房東親自管理並收租,大部分是委託房屋代管公司進行管理。費用一般是在房租的5%左右,代管公司主要幫忙招租、收租(房東在海外時還會負責匯款至海外)、以及屋內設備的修繕等等,因此房東不須費心在管理上面。

除此之外,在招租時可以要求房客加入保證公司(費用由房客負擔),如果房客有出現欠租狀況時,保證公司會代替房客繳納房租,因此房東也不需要擔心房客欠繳房租

11 【優點】取得日本國籍或永住權的其中一個途徑

在另一篇關於經營管理簽證的文章裡,我們有提到在日本購買不動產收租金進行投資,取得經營管理簽證後符合一定條件,就可進一步取得日本國籍或永久居留權。

在此要強調的是,儘管這是個合法且可行的方式,但與想像中買了一定金額的房子並穩定收租,就可以順水推舟成功移民日本並不相同。詳情請閱讀這篇⇒⇒ 日本經營管理簽證的申請條件是什麼?跟投資移民簽證有什麼不同?多久可以拿到永住權?

講了那麼多在日本買房的優點,接下來也是要提醒大家投資日本不動產有哪些缺點

12.【缺點】每年需繳交固都稅

不論是買來自住或單純投資,大家都非常關心每年的稅負要交多少。日本政府會向每年1月1日當天擁有不動產的所有者,徵收固定資產稅都市計畫稅,通稱“固都稅”。

固定資產稅的稅額是該不動產的固定資產稅評價額(課稅標準額)× 1.4%(標準稅率)。都市計畫稅的稅額則是固定資產稅評價額(課稅標準額)× 0.3%(上限稅率)。固定資產的評價額是根據“固定資產課稅台帳”所制定,通常會遠低於市價,因此不能直接以購買價格× 1.4%或× 0.3%來評估稅金的金額。

當然各物件的狀況並不相同,但以筆者的經驗來說,每年固都稅的金額大概在房屋市價的0.15%-0.3%左右,給各位做個參考。

13.【缺點】每月須繳交管理費及修繕積立金

除了每年須交的稅金之外,另一個不可不留意的支出,就是每個月的管理費修繕積立金了。

管理費相信大家都很熟悉就不再贅述,而修繕積立金是什麼呢?簡單的來說,就是平時準備的大樓用公積金。用戶每月繳交一定金額的費用,一旦大樓需要修繕或大規模整修時,就會從這筆錢裡面掏出

修繕積立金的金額與屋齡持有面積有相當大的關聯性。一般來說每個月金額在5,000到15,000日幣左右都算正常範圍。

雖然每個月要交修繕積立金是筆負擔,但這也是為什麼日本就算三四十年的老房子,看起來也維護的非常好的原因,因為有認真管理的大樓會妥善運用修繕積立金,固定幾年就會用這筆錢進行設備或外觀的維修。

值得注意的是,每個月需繳交的修繕積立金並非一直不變,等房齡越高時,可想而知需要維護的地方將會變多,也因此費用會越來越高。

14.【缺點】日本多地震

日本自古多地震災害,但也因此日本政府對房屋的耐震非常重視,使的法律對房屋的耐震程度規定,較同樣多地震的台灣要嚴格許多。之前日本311大地震時,災害幾乎都是肇因於海嘯,單純因為地震而倒塌的房屋很少就可見一斑。

儘管如此,在購屋時仍然要將房屋的耐震能力,以及所在地盤的穩定度列入考量。

15.【缺點】短期買賣要賺資本利得不容易

許多人投資房產著眼於賺取價差,也就是資本利得,但這在日本並不是一件容易的事(但非不可能)。

一個原因是日本不動產在經歷泡沫時期的破滅後,已經較少以炒作為目的的房產投資,因此上漲的幅度也較緩和。

第二個原因則是因為日本房產資本利得稅相當高(五年內賣出,則資本利得部分需繳交39%的稅金。持有五年以上賣出則是20%)。高額的資本利得稅相當程度抑制了短期買賣的獲利空間。


看完以上日本不動產投資的優缺點分析,日本買房究竟值不值得,相信你心中有了自己的答案。其他關於日本買房租房的相關訊息,請參考日本買房租房文章專區喔。

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東京黃小小

出生台灣、留學紐約、漂泊日本。學的是金融,上一份工作卻是在與自己最無緣的時尚雜誌工作,偶爾無奈卻也偶爾驚喜的人生。東京在住十年,仍每天孜孜不倦探索從米其林餐廳到東京巷弄的各種店家,為做一名合格的吃貨而奮鬥不懈~
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