最新東京再開發地圖｜從第二六本木之丘到羽田機場Access新線–13大再開發地區＋5條新鐵路完整解析

街區內包含：

• Mori JP Tower
• 約1,400戶高端住宅
• Aman Residences Tokyo
• Janu Tokyo
• 約21萬㎡辦公空間
• 商業設施
• teamLab Borderless
• British School in Tokyo
• 醫療中心
• 約6,000㎡中央廣場
• 約2.4公頃綠地

2019年動工、2023年11月正式開幕，Residence B則於2025年10月竣工。

因此截至2026年，麻布台 Hills基本上已從「再開發計畫」轉變成可以實際觀察租金、人流、企業與富裕人口進駐情況的成熟街區。

③ 對周邊房地產代表什麼？

麻布台 Hills最重要的地方，是它實際改變了神谷町—虎之門—麻布台的定位。

以前神谷町給人的印象比較偏辦公區，麻布台則是高級但零碎的住宅區；現在這裡同時擁有頂級住宅、飯店、學校、醫療、餐飲、文化與大面積綠地。

對附近中古住宅而言，這其實很有價值：住戶不需要支付Aman Residence或麻布台 Hills新築住宅的價格，卻能使用再開發帶來的生活機能。

麻布台 Hills也證明了一件事：大型再開發真正能改變的，不只是新建案價格，而是整個區域的價格基準。

目前階段：主要街區已完成，進入營運成熟期。

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4. 澀谷站再開發：不是蓋一棟樓，而是花20年重做一座巨大車站

① 這是什麼地方？開發規模有多大？

澀谷本來就是東京最重要的副都心之一，也是年輕文化、時尚、娛樂與近年科技企業高度集中的區域。

但澀谷最大的問題一直不是「沒有人」，而是人太多、車站太複雜，而且地形很難走。

澀谷位於谷地，多條JR、Metro與私鐵交會，再加上國道、首都高速與高低差，使車站東西南北長期被鐵路與道路切割。

因此這一波被稱為「百年一遇」的再開發，真正的規模不是某一棟建築的樓板面積，而是整個澀谷站與周邊街區一起重做。

目前已完成的主要大型項目包括：

• Shibuya Hikarie
• Shibuya Stream
• Shibuya Scramble Square東棟
• Shibuya Fukuras
• Miyashita Park
• Shibuya Sakura Stage
• Shibuya AXSH

而現在進入的是整個站區的最後階段。

② 具體還要蓋什麼？什麼時候完成？

Shibuya Scramble Square第二期中央棟、西棟已於 2025年5月動工。

目前官方時程為：

• 2030年度：JR澀谷站主要改造與多層步行網絡大致完成
• 2031年度：Scramble Square第二期中央棟、西棟完成
• 2034年度：包括八公廣場在內的整體站區完成

新的自由通路最大寬度將超過20公尺，Scramble Square完成後，商業樓層單層最大面積可達約6,000㎡，成為首都圈最大級商業設施之一。

③ 對周邊房地產代表什麼？

澀谷再開發真正重要的不是「又多幾間店」，而是把一個原本被鐵路與地形切碎的城市重新接起來。

當東西南北的步行網路改善後，櫻丘、宮益坂、道玄坂、神泉甚至代官山方向與澀谷站的心理距離都會縮短。

另一方面，澀谷近十幾年也已從單純的年輕人娛樂區，轉變成日本最重要的科技、新創企業聚落之一。

因此澀谷的再開發同時在改善兩件事：城市硬體與就業結構。

這也是為什麼我認為澀谷的影響不應該只看車站正旁邊，而要把神泉、代官山、惠比壽、青葉台等周邊住宅區一起看。

目前階段：最終章施工中，2030～2034年度分階段完成。

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5. TOKYO TORCH：55萬㎡、385公尺，日本最高樓正在東京站旁成形

① 這是什麼地方？開發規模有多大？

TOKYO TORCH位於東京站日本橋口與大手町之間的常盤橋地區。

這個位置非常特殊：西側是日本最成熟的CBD大手町、丸之內，東側是正在大規模更新的八重洲、日本橋，因此可以說正好位在東京核心商務區的交界。

整個TOKYO TORCH街區約 3.1公頃；核心Torch Tower總樓板面積約 54～55萬㎡，高 385公尺、地上62層／地下4層。完工後將超越麻布台 Hills Mori JP Tower，成為日本最高建築。

單看樓板面積，Torch Tower一棟就接近麻布台 Hills整體的三分之二，規模非常驚人。

② 具體蓋什麼？什麼時候完成？

Torch Tower包含：

• 7～52樓：大型辦公空間
• 53～58樓：Dorchester Collection超高級飯店
• 59～60樓：出租住宅
• 61樓以上：展望設施
• 3～6樓：娛樂／表演空間
• 地下～低樓層：商業
• 大型公共廣場TOKYO TORCH Park

辦公樓標準樓層面積甚至超過 6,600㎡，是非常典型的全球企業總部級規格。

工程2023年正式動工，街區整體預計 2028年5月底前後完成。

③ 對周邊房地產代表什麼？

TOKYO TORCH最重要的不是「日本第一高樓」這個頭銜，而是它出現在東京站正前方。

如果把它與八重洲、日本橋高速地下化、東京Midtown日本橋一起看，就會發現東京站東側正在進行的不是單一建案，而是一整片CBD的重新整理。

對住宅而言，東京站旁本來就不是大量住宅區，因此真正值得觀察的是日本橋、八丁堀、茅場町、人形町等可以享受東京站就業與商業機能、同時仍然有住宅供給的區域。

目前階段：施工中，2028年完成。

6. 八重洲再開發：39萬㎡的YAESU CORE，東京站東側最後一塊大型拼圖

① 這是什麼地方？開發規模有多大？

東京站長期存在很明顯的「西強東弱」。

西側丸之內、大手町早已是日本最高等級的CBD；東側八重洲雖然交通一樣方便，但過去街廓較零碎、老舊建築較多，城市景觀與公共空間明顯不如丸之內。但是這個差距現在正在快速縮小。

八重洲二丁目中地區在2026年正式命名為 YAESU CORE，區域約2.2公頃、樓板面積約 389,290㎡、高約 227公尺、地上43層。

而且它不是單獨存在，旁邊還有已開幕的東京Midtown八重洲與TOFROM YAESU，三個大型再開發共同構成東京站八重洲口的新城市空間。

② 具體蓋什麼？什麼時候完成？

YAESU CORE包含：

• 11～38樓大型辦公室
• 單層超過6,300㎡辦公樓板
• 約50間商店
• 約1,300席劇場
• 服務式住宅
• 國際學校
• 體育館、泳池
• 地下高速巴士總站

最值得注意的是地下的「Bus Terminal Tokyo Yaesu」。三個街區全部完成後，將形成約 21,000㎡、20個乘降月台的日本最大級高速巴士總站。

工程已於2024年8月動工，預計 2029年1月底竣工。

③ 對周邊房地產代表什麼？

八重洲的意義不是「東京站又多一棟辦公樓」，而是東京站東側正在真正形成與丸之內相對應的城市核心。

大型企業、國際學校、服務式住宅、劇場、商業與高速巴士總站同時進入後，八重洲會從過去偏向「交通通過點」，轉變成可以工作、消費、停留甚至居住的區域。

因此我會特別留意八丁堀、新川、日本橋、京橋周邊住宅。這些地方不需要直接位在東京站旁，也可以承接東京站東側就業與生活機能升級帶來的需求。

目前階段：施工中，2029年1月竣工予定。

7. 築地再開發：19公頃、126萬㎡、9,000億日圓，東京都心罕見的超大型開發

① 這是什麼地方？開發規模有多大？

築地曾經是全世界最知名的批發市場之一。2018年築地市場遷往豐洲後，在距離銀座僅幾百公尺、又緊鄰濱離宮與隅田川的位置，留下東京都心幾乎不可能再出現的超大型完整土地。

這也是為什麼築地再開發的量級，跟一般站前再開發完全不同。

目前基本計畫使用的都有地約 19萬㎡（19公頃），規劃總樓板面積約126萬㎡、總事業費約9,000億日圓。

如果拿麻布台 Hills比較，麻布台 Hills樓板面積約86萬㎡；築地規劃達126萬㎡。雖然兩者土地條件與計算方式不同，但至少可以感受到這個案子的尺度。

② 具體要蓋什麼？什麼時候完成？

目前基本計畫包含 9棟主要建築，核心內容包括：

• 約 5萬人規模多功能體育／活動場館
• MICE國際會議設施
• 高級飯店
• Residence住宅
• Life Science產業與研究機能
• 多棟辦公設施
• 商業設施
• Theater Hall
• 水上交通碼頭
• 隅田川沿岸親水空間
• 約10公頃Open Space
• 與未來都心部・臨海地域地下鐵銜接的空間規劃

東京都2024年選定事業者、2025年3月簽署基本協定，2025年8月正式公布基本計畫。現行官方資料將整體開業時期表述為 2030年代前半以後。

③ 對周邊房地產代表什麼？

築地的影響範圍會非常大。

第一，它就在銀座旁邊。一塊19公頃土地在銀座旁重新開發，本身就足以改變中央區南側的人流。

第二，它正好位在東京站／八重洲與灣岸之間。往北是八重洲、日本橋，往西是銀座，往東跨過勝鬨橋就是勝鬨、晴海。

第三，如果未來都心部・臨海地域地下鐵實現，築地還會從大型開發區變成新的交通節點。

所以我認為築地真正重要的地方不是「把幾個分散區域連起來」這麼簡單，而是它可能在銀座—東京站—灣岸之間創造一個原本不存在的新核心。

對勝鬨、晴海而言，築地也等於是在家門口增加一個126萬㎡的商業、就業、文化與休閒中心，這是非常實質的區域利多。

目前階段：基本計畫確定，2030年代前半起分階段開業。

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8. TAKANAWA GATEWAY CITY：13公頃、84.5萬㎡，東京真正「從零蓋出來」的新城市

① 這是什麼地方？開發規模有多大？

高輪Gateway最大的不同，是這裡原本並不是成熟商圈。JR東日本因車輛基地使用方式改變，釋出約 13公頃的大型鐵路用地，並在這片土地上興建新車站與整座城市。

整個TAKANAWA GATEWAY CITY總樓板面積約 845,000㎡，規模幾乎與麻布台 Hills相當，也是日本最大級都市開發之一。

光主要設施就包括約46萬㎡的THE LINKPILLAR 1、約20.8萬㎡的THE LINKPILLAR 2，以及約14.8萬㎡住宅棟。

② 具體蓋了什麼？現在進行到哪裡？

整個街區包含：

• 大型辦公空間
• NEWoMan TAKANAWA
• JW Marriott Hotel Tokyo
• TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE
• MoN Takanawa文化設施
• 會議與活動空間
• 商業與餐飲
• 大型公共空間
• 創新與研究設施

高輪Gateway站2020年先行開業，2025年3月街區第一階段開業，之後NEWoMan等設施陸續營運，2026年3月28日迎來Grand Open。

也就是說，這個曾經是「未來新站」的題材，現在已經真的變成一座84.5萬㎡的新城市。

③ 對周邊房地產代表什麼？

高輪Gateway的影響，我認為比單純一個新站更大，因為它同時疊加了：

新站＋84萬㎡再開發＋品川＋新幹線＋羽田＋未來南北線延伸。

這種多重基礎建設同時發生，在東京都心並不常見。

對高輪來說，它補足了大型商業與辦公機能；對芝浦、港南的塔樓住宅來說，也增加了可以實際使用的生活機能。

更長期來看，JR東日本是把浜松町—高輪—品川—大井町整體視為「Greater Shinagawa」。因此高輪Gateway不只是單一再開發，而是東京南側門戶重新定位的一部分。

目前階段：2026年Grand Open，進入正式營運期。

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9. 西新宿三丁目西地區：約38萬㎡、兩棟超高層住宅，直接增加數千戶人口

① 這是什麼地方？開發規模有多大？

西新宿是東京最早形成的摩天樓商務區之一，但往初台方向走，景觀很快就從東京都廳與超高層辦公樓變成老舊中低層住宅。

西新宿三丁目西地區就是這個交界。

目前再開發區域約 4.6公頃，北棟樓板面積約180,180㎡、南棟約192,845㎡，加上其他街區，整體接近 38萬㎡。

這一帶目前還有大量1981年以前的舊耐震建築、4公尺以下狹窄道路，因此再開發本身也具有很強的防災與街區重整意義。

② 具體蓋什麼？什麼時候完成？

主體為兩棟約240公尺級超高層住宅，並配置：

• 大量住宅
• 商業設施
• 辦公空間
• 保育園
• 生活支援設施
• 公共空間
• 道路拓寬及重新整備

最新官方目標為：

• 2027年度：權利變換認可、拆除開始
• 2028年度：本體工程動工
• 2035年度：竣工

③ 對周邊房地產代表什麼？

這個案子跟前面的赤坂、八重洲不太一樣。

它最重要的不是增加辦公人口，而是一次增加大量常住人口。

西新宿長期的弱點就是「上班很強、生活感較弱」。大量住宅人口進入後，超市、餐飲、托育與生活服務的需求都會增加，整個西新宿西側的城市機能會更完整。

而且它位於新宿與初台之間，也有機會縮短兩個區域之間原本比較模糊的城市斷層。

目前階段：2028年本體施工、2035年度完成目標。

10. 日本橋再生：不是一個開發案，而是「高速地下化＋38萬㎡新地標＋河岸重生」

① 這是什麼地方？開發規模有多大？

日本橋從江戶時代開始就是日本商業與道路交通的原點，但1960年代興建的首都高速直接架在日本橋川上方，長期遮住日本橋與河岸景觀。

現在進行的日本橋再生，真正的規模不能只看「高速地下化」。

一方面，首都高速正在把日本橋區間移往地下；另一方面，日本橋川沿岸同步進行多個大型民間再開發。

其中最大的新案之一「日本橋一丁目中地區」已在2026年正式命名為 東京Midtown日本橋，區域約3公頃，主塔高 284公尺、52層，C街區單棟樓板面積約 374,800㎡。

② 具體蓋什麼？什麼時候完成？

東京Midtown日本橋包含：

• 大型辦公室
• 商業
• 飯店
• 出租住宅
• MICE設施
• 商務支援
• 日本橋川沿岸商業與公共空間
• 48戶河岸住宅

建築預計2026年9月底竣工、2027年秋Grand Open。

而真正改變城市景觀的首都高速地下化則分成兩個重要時間點：

• 2035年度：地下新路線完成
• 2040年度：日本橋川上方高架拆除完成

③ 對周邊房地產代表什麼？

這是東京少數可以真正用「城市景觀重新定義」來形容的工程。

日本橋本來就是高價值CBD，現在不是從沒有變成有，而是把過去最大的景觀缺陷——河川上方高速公路——拿掉。同時又增加38萬㎡級的東京Midtown日本橋及其他大型開發，未來日本橋川沿岸會從高速公路下方的空間，轉變成新的水岸商業與公共空間。

因此我會把日本橋、人形町、浜町、水天宮、茅場町一起看。這些區域本來就有成熟住宅市場，未來又可以直接享受日本橋整體城市品質提升。

目前階段：大型建築陸續完成；高速地下化2035年、高架拆除2040年。

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11. 中野站新北口：原大型方案重做，但中野站本身仍正在大改造

① 這是什麼地方？原本規模有多大？

中野是一個很特殊的區域。

中央線快速到新宿只要幾分鐘，北口有中野Broadway的次文化商圈，又有中野四季之都市、明治大學、帝京平成大學等大型設施，因此兼具住宅、學生、辦公與次文化需求。

原本中野Sun Plaza與區役所跡地規劃大型超高層再開發，這也是過去大家最熟悉的「中野站北口再開發」。

但受到建築成本大幅上升等因素影響，原計畫目前已經重新檢討。

這一點反而非常重要：不是所有東京大型再開發都會照最初的CG原封不動完成。

② 現在到底在做什麼？新的時間表是什麼？

雖然Sun Plaza跡地方案重做，但中野站本身的更新並沒有停。

新的西側南北通路與橋上站舍總樓板面積約 18,500㎡，另有南北通路及站內Concourse，預計 2026年12月開業。

至於新北口站前區域，中野區目前重新規劃Hall、宴會、廣場、綠地、兒童空間與防災機能。

目前想定時程為：

• 2027年度：重新募集民間事業者
• 2029年度：都市計畫變更
• 2030年度：事業著手
• 2034年度：竣工目標

③ 對周邊房地產代表什麼？

我不會因為原計畫重做，就認為中野的再開發價值消失。

中野真正的基本盤是：中央線快速＋新宿近距離＋成熟住宅需求＋大學＋辦公＋商業。

新站舍與南北通路完成後，南北兩側的回遊性仍會改善；Sun Plaza跡地也仍然會重新開發，只是內容與規模需要重新確定。

所以中野反而是一個很好的例子：再開發最好是建立在原本就不錯的區域基本面上，而不是反過來只靠一張未來CG支撐房價。

目前階段：車站更新持續施工；新北口大型方案重新規劃。

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12. 新宿站西口：28萬㎡大型開發，只是「新宿Grand Terminal」的第一步

① 這是什麼地方？開發規模有多大？

新宿站每天承載全球頂級規模的人流，但車站本身與西口空間大多形成於數十年前，動線複雜、東西兩側被鐵路切割，與它的世界級使用量並不完全匹配。

現在小田急百貨舊址正在進行的新宿站西口地區開發，總敷地約 15,720㎡、總樓板面積約279,000㎡。

其中核心A區高約 260公尺、地上48層／地下5層，單區樓板面積約25.1萬㎡。

② 具體蓋什麼？什麼時候完成？

主要規劃包括：

• 地下2樓～10樓：大型商業
• 12～13樓：商務創新與交流空間
• 14～46樓：高規格辦公
• 47～48樓：頂層空間
• 鐵路與車站設施
• 大型露台與公共空間
• 多層步行網絡

2024年3月正式新築動工，預計 2029年度竣工。

而這個案子其實只是更大的「新宿Grand Terminal」構想的一部分，未來還會進一步整理東西兩側與車站周邊。

③ 對周邊房地產代表什麼？

新宿不需要再「創造人流」，它本來就有全世界最強等級的人流。真正的問題是：這些人能不能更順暢地移動、停留與消費。

如果車站東西兩側、地下、地面與西新宿高樓區之間的動線被重新整理，新宿的商業價值會進一步提高。

住宅方面，我會特別看西新宿、北新宿、初台與大久保方向。這些地方本來就靠近新宿，但因車站巨大、步行動線複雜，實際心理距離差異很大。Grand Terminal改善的就是這個問題。

目前階段：施工中，2029年度核心建築完成。

13. 池袋站西口：近50萬㎡、三棟超高層，整體工程一路做到2040年代

① 這是什麼地方？開發規模有多大？

池袋是東京三大副都心之一，也是埼玉進入東京都心最重要的門戶。

但池袋長期存在「東強西弱」的印象。東口有Sunshine City與大型商場，西口雖然有東京藝術劇場與立教大學，但車站前仍存在老舊建築、巴士與汽車動線切割步行空間等問題。

池袋站西口地區再開發面積約 4.5公頃，規劃三棟大型建築，合計樓板面積約 494,900㎡。

如果把池袋站直上西地區等相關計畫一起計入，更大的都市更新範圍約6.1公頃，相關規劃樓板量達58萬㎡級。

② 具體蓋什麼？什麼時候完成？

主要三棟建築將導入：

• 大型辦公空間
• 商業設施
• 飯店
• 住宅
• Art & Culture相關設施
• 人材培育與交流設施
• 大型交通廣場
• Deck與步行網絡
• 車站與城市之間的大型連接空間

這是一個非常長期的工程。

目前想定時程大致為：

• 2034年前後：部分南側建築完成
• 2040年前後：後續主要建築完成
• 2043年前後：整體街區完成

③ 對周邊房地產代表什麼？

池袋西口最大的改變，不是「增加一座新商場」，而是重新整理一個本來就有巨大人流、但城市空間沒有充分利用這些人流的地方。

三棟超高層、近50萬㎡樓板，再加上交通廣場與步行Deck，足以明顯改變西口的天際線與城市印象。

這對西池袋、立教大學周邊、目白方向的住宅尤其值得注意。這些區域本來就有不錯的居住環境，如果池袋西口的商業與公共空間品質進一步提高，住宅生活圈的完整度也會跟著提升。

而且與築地不同，池袋不是在創造一個新核心——它本來就是超大型交通核心。這次做的，是把硬體品質補到與既有人流相匹配的程度。

目前階段：都市計畫已決定，2030～2040年代分階段完成。

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Part 2｜東京5條值得關注的新鐵路

如果說大型再開發是在改變「一個區域裡面有什麼」，那麼鐵路改變的則是「這個區域與東京其他地方的距離」。

對住宅來說，我甚至認為後者很多時候更重要。

原因很簡單：商場可以去別的地方逛，但通勤時間是居民每天都會感受到的成本。如果一個原本沒有車站的區域突然多了一個地鐵站，或者原本需要轉乘兩次的路線變成直達，住宅市場的受眾可能會直接改變。

以下5條路線，就是未來10～20年東京房地產最值得關注的新鐵路計畫。

1. 都心部・臨海地域地下鐵：7座車站、4,200～5,100億日圓，直接把東京站拉到晴海與有明

① 為什麼要蓋這條線？規模有多大？

東京灣岸過去20年的發展速度非常快。

勝鬨、晴海、豐洲、有明陸續出現大量塔樓住宅，豐洲市場、HARUMI FLAG、有明Garden等大型設施也相繼完成，前面提到的築地19公頃、126萬㎡大型再開發又即將加入。

但這一帶有一個很明顯的問題：

房子蓋得比鐵路快。

尤其晴海，已經有數萬人居住，卻沒有自己的鐵路車站；勝鬨雖然有都營大江戶線，但大型塔樓持續增加後，尖峰時間的交通壓力也越來越明顯。

因此東京都規劃「都心部・臨海地域地下鐵」，從東京站一路往南，穿過銀座、築地、勝鬨、晴海、豐洲市場，最後抵達有明。

目前事業計畫案規劃 7座車站：

• 東京（暫稱）
• 新銀座（暫稱）
• 新築地（暫稱）
• 勝鬨（暫稱）
• 晴海（暫稱）
• 豐洲市場（暫稱）
• 有明・東京Big Sight（暫稱）

各站間距約0.6～1.6公里，從東京站一路貫穿目前東京灣岸最重要的幾個開發區。東京都估算總事業費約 4,200～5,100億日圓。

② 什麼時候完成？現在進行到哪裡？

東京都已經完成初步事業計畫，包括路線、車站位置、工程成本與事業採算性評估。

目前政策目標是：2040年前實現。

東京都的初步試算顯示，計畫的費用效益比（B/C）在1以上，累積資金收支則預估可在開業後30年內轉正。

不過截至2026年，東京都仍持續召開事業計畫檢討會，並針對各車站與周邊都市開發的銜接進行更細部的規劃，事業主體與營運方式等也還在協調。

所以這條線跟南北線、豐住線最大的差別是：

後兩條已經正式施工，這條目前則是「高度具體化的事業計畫」。

另外東京都也保留未來與筑波快線（TX）延伸銜接，以及更長期往羽田機場方向連接的可能性。

③ 對周邊房地產代表什麼？

如果這5條鐵路裡只能選一條「對住宅區域定位改變最大」的，我認為就是這一條。

因為它不是單純讓原本有車站的地方再多一條線，而是直接解決晴海這種大型住宅區沒有鐵路站的結構性問題。

晴海現在最大的弱點一直不是住宅品質。HARUMI FLAG與周邊塔樓本身規格並不差，最大的問題就是離車站遠。

如果未來晴海真的出現地下鐵站，而且可以直接前往築地、銀座、東京站，這個區域的交通定位會完全不同。

勝鬨也會從只有大江戶線，變成兩條地下鐵交會；築地則同時疊加126萬㎡再開發與新車站；豐洲市場、有明也會第一次直接連接東京站方向。

所以這條線真正厲害的地方，是它一次把：

東京站 → 銀座 → 築地 → 勝鬨 → 晴海 → 豐洲 → 有明

串成一條新的都市軸線。

這也是為什麼東京都自己把它形容為連接都心與臨海地區的「背骨」。

目前階段：事業計畫深化中；東京都政策目標為2040年前實現。

2. 南北線延伸：2.5公里、1,310億日圓，品川終於真正接入東京Metro

① 為什麼要延伸？規模有多大？

品川是一個很特殊的車站。

它有山手線、京濱東北線、東海道線、橫須賀線、京急與東海道新幹線，是東京南側最重要的交通樞紐之一；高輪Gateway City完成後，周邊商務與城市機能又進一步擴大。

但品川站本身長期缺少一樣東西：東京Metro。

尤其從六本木一丁目、麻布十番、白金高輪等港區核心前往品川，地圖上看起來距離很近，實際搭電車卻不算方便。

因此東京Metro將南北線從現在的白金高輪往南延伸至品川。

工程的：

• 建設長度：約 2.5公里
• 事業區間：約2.8公里
• 新設車站：品川站（暫稱）
• 總建設費：約 1,310億日圓
• 開業目標：2030年代中期

2022年取得鐵道事業許可、2024年6月都市計畫決定，並於 2024年11月5日正式動工。

② 完成後到底快多少？

這條線雖然只有2.5公里，但交通效果其實非常直接。

官方試算：

品川站 → 六本木一丁目

現在：約 19分鐘

延伸後：約 9分鐘

也就是直接縮短約 10分鐘。

更重要的是，南北線本身不是一條孤立路線。往北可以經過：白金高輪 → 麻布十番 → 六本木一丁目 → 溜池山王 → 永田町 → 飯田橋

並繼續往東京北側延伸。

因此這2.5公里真正做的事情，是把品川直接接進東京都心的地下鐵網絡。東京Metro早期事業計畫預估，需求穩定後這段延伸線的運輸人數可達約 15.4萬人／日。

③ 對周邊房地產代表什麼？

這條線的影響我會分成兩邊看。

第一邊是品川、高輪。

高輪Gateway City已經完成第一階段開發，品川本身又有新幹線與京急羽田機場線。南北線加入後，等於補上品川一直缺少的「東京都心地下鐵連結」。

第二邊則是白金高輪—麻布十番—六本木一丁目。

這些地方本來就是東京高價住宅區，未來可以一條線直接前往品川，對需要搭新幹線、前往羽田機場或在品川工作的居民而言，便利性會明顯提高。

所以這條線並不是要把某個普通住宅區突然變成熱門區，而是讓原本就很強的：

品川／高輪＋白金＋麻布＋六本木

形成更完整的交通網路。而且它最大的優勢是確定性高——不是二十年後可能出現的構想，而是現在地下真的已經在施工。

目前階段：已施工；2030年代中期開業目標。

3. 有樂町線延伸「豐住線」：4.8公里、2,690億日圓，豐洲到住吉從20分鐘縮短到9分鐘

① 為什麼要蓋？規模有多大？

東京城東有一個很有趣的交通問題。

東西方向的鐵路很多，包括：

• 東京Metro東西線
• 都營新宿線
• JR總武線

但南北方向相對弱。

因此住在江東區的人明明直線距離不遠，從豐洲前往東陽町、住吉等地方，卻常常需要繞路或搭巴士。

這也是「豐住線」討論了幾十年的原因。

正式計畫是把有樂町線從豐洲分岔，向北延伸到住吉：

豐洲 → 枝川（暫稱） → 東陽町（暫稱） → 千石（暫稱） → 住吉

建設長度約 4.8公里，新增3座車站，總建設費約 2,690億日圓，目標2030年代中期開業。

與南北線一樣，這條線已於 2024年11月5日正式動工。

② 完成後到底改善多少？

最直觀的數字就是：

豐洲 → 住吉

現在：約 20分鐘

未來：約 9分鐘

而且從需要轉乘變成直接搭乘。

另外一個很重要、最近出現的進展是，東京Metro與東武鐵道在2025年正式達成基本協議：

豐住線開業後，列車將經由住吉、半藏門線押上方向，與東武晴空塔線 → 伊勢崎線 → 日光線進行相互直通運轉。

也就是說，這條原本看起來只是江東區內4.8公里的短線，未來有機會變成：

灣岸 → 東京東部 → 埼玉東部

的一條長距離南北交通軸。

東京Metro預估需求穩定後，這段新線運輸人數約 30.3萬人／日；同時也預估東西線東陽町—門前仲町最尖峰一小時的混雜量可降低約20%。

③ 對周邊房地產代表什麼？

這條線最值得看的，我反而認為不是豐洲。

豐洲本來就有有樂町線、百合海鷗號、LaLaport、大型辦公與成熟塔樓住宅市場，多一條線當然很好，但不會徹底改變它的區域定位。

真正可能產生比較大變化的是：枝川、千石等現在沒有地鐵站的區域。

假設現在某間公寓距離最近車站步行15～20分鐘，未來變成新站步行5分鐘，這不是單純「交通稍微方便一點」，而是房地產搜尋條件直接改變。

很多租客在SUUMO設定：

「駅徒歩10分以内」

原本根本不會看到這些物件，新站完成後突然就會進入搜尋結果。

另外東陽町本來就高度依賴東西線，未來增加南北方向交通，也能提高整個區域的路線選擇。

因此如果要找這條線最值得研究的房地產機會，我會優先看新設車站周邊，而不是已經成熟的豐洲。

目前階段：已施工；2030年代中期開業目標。

4. 羽田機場 Access 線：2,800億日圓，東京站到羽田從約30分鐘縮短到18分鐘

① 為什麼要蓋？規模有多大？

羽田機場距離東京都心其實非常近，但現在最大的問題是：JR沒有直接進入羽田機場。

從東京站出發通常要轉乘京急或東京單軌；從宇都宮線、高崎線、常磐線方向過來的旅客，更需要多次轉乘。

JR東日本因此利用既有貨物線與新建地下路段，推動「羽田機場 Access 線」。整體構想有三條路線：

• 東山手路線：東京站方向
• 西山手路線：新宿方向
• 臨海部路線：新木場、東京臨海線方向

其中目前最確定、工程也最深入的是東山手路線＋Access新線。

這部分概算工程費約 2,800億日圓，並在羽田機場地下新設「羽田空港新駅（暫稱）」。JR預估每天使用人數約 7萬人。

② 完成後到底快多少？什麼時候通車？

東山手路線已於 2023年正式動工，目前仍持續施工，預計：

2031年度開業。

最直觀的效果是：

東京站 → 羽田機場

現在：約 30分鐘＋轉乘

未來：約 18分鐘、免轉乘

也就是從東京站上車之後，可以直接進入羽田機場。

而且真正重要的其實不是東京站這18分鐘，而是列車可以繼續接入JR既有網絡。

因此未來從宇都宮線、高崎線、常磐線方向，都有機會直接前往羽田，不必先在東京、品川或浜松町換車。

另外，JR東日本目前也以臨海部路線與東山手路線同時開業為目標，持續與相關單位協調。

至於西山手路線，現階段則沒有與東山手路線相同程度的確定開業時程。

③ 對周邊房地產代表什麼？

這條線與豐住線最大的不同，是它不會突然讓某個「沒有車站的住宅區」變成有站。

它真正提升的是東京站與羽田機場的樞紐價值。

前面Part 1提到的：TOKYO TORCH＋八重洲＋日本橋

本來就在把東京站東側變成更大的商務中心；羽田Access加入之後，東京站又多了一個「國際機場18分鐘直達」的功能。

換句話說，東京站會同時擁有：

新幹線＋JR全國網路＋都心交通＋羽田機場直達。

這對企業總部、外資公司與商務人士而言是非常強的交通條件。

另外，如果臨海部路線最後同步實現，台場、有明、東京Telepor​​t方向與羽田的關係也會明顯改變。

因此這條線的房地產影響不是「某一站附近會漲」，而是進一步強化東京站與東京灣岸作為國際商務交通節點的地位。

目前階段：東山手路線施工中，2031年度開業予定；臨海部路線爭取同步開業。

5. 新空港線「蒲蒲線」：1.7公里、1,248億日圓，終於從幾十年構想變成正式事業

① 為什麼要蓋？規模有多大？

蒲田有一個東京人都很容易理解的奇妙問題：JR／東急蒲田站與京急蒲田站，明明都叫蒲田，卻不是同一個車站。

兩站直線距離只有約800公尺，但中間沒有鐵路連接。因此從自由之丘、多摩川等東急沿線前往羽田機場時，地圖上明明很近，實際搭車卻不順。

「蒲蒲線」就是為了解決這個問題。

這個構想討論了幾十年，直到2025年才真正出現突破。

第一期整備會從東急多摩川線矢口渡—蒲田之間開始地下化，經新的地下蒲田站，再延伸至京急蒲田站附近的「蒲田新站（暫稱）」。

第一期整備區間約 1.7公里；其中蒲田—蒲田新站營業距離約 0.8公里。

最新正式計畫的：

• 總事業費：約 1,248億日圓
• 朝尖峰：約 20班／小時
• 其他時間：約 10班／小時
• 車輛：3輛及8輛編成
• 開業目標：2040年代前半

2025年10月，國土交通大臣正式認定速達性向上計畫，等於正式取得推動鐵路事業的許可。

② 完成後到底可以怎麼搭？

這裡要特別講清楚，因為很多文章很容易寫成：

「以後東急可以直接開進羽田機場。」

第一期並不是這樣。

第一期確定的運行區間是：

澀谷方向 → 多摩川 → 蒲田 → 蒲田新站（京急蒲田附近）

也就是把東急多摩川線地下化延伸到京急蒲田附近。

其中一個很重要的設計，是未來部分列車可以從多摩川站進入東橫線，因此澀谷、自由之丘方向與蒲田之間的連結會大幅改善。

但「蒲田新站 → 京急線 → 羽田機場」屬於後續第二期構想。

其中最大的技術問題是：

東急軌距1,067mm，京急1,435mm。

兩家公司軌距不同，因此並不是把兩條鐵軌接起來，列車就能直接開進羽田。

所以第一期最準確的理解是：

先把東急線延伸到京急蒲田旁邊，解決兩個蒲田站彼此分離的問題。

③ 對周邊房地產代表什麼？

我認為蒲蒲線對房地產最大的受益者，其實就是蒲田本身。

蒲田現在已經是一個相當成熟的住宅與商業區，京濱東北線可以直接進東京、品川與橫濱，京急又可以前往羽田。

最大的問題反而是：JR／東急蒲田與京急蒲田兩個核心彼此分離。

新線完成後，這兩個商圈會第一次真正被鐵路串起來。

而且大田區也不是只蓋一條1.7公里鐵路而已，而是把新空港線當作蒲田站周邊重新開發的重要契機。車站、商業、道路與公共空間都會一起重新整理。

對東急沿線來說，影響範圍則會往多摩川、田園調布、自由之丘甚至澀谷方向延伸。所以蒲蒲線真正的價值，不只是「去羽田比較方便」，而是把：

東急沿線 → 蒲田 → 京急蒲田 → 羽田方向

原本斷掉的一段補起來。

而且2025年國交省正式認定事業計畫之後，它已經跟過去「講了幾十年的蒲蒲線」不同——現在是真的進入事業化階段了。

目前階段：第一期事業許可取得；都市計畫、環評及設計推進中；2040年代前半開業目標。

結語：再開發是加分條件，不是買房理由本身

東京未來10～20年的確還有非常多值得期待的變化。

但對投資人來說，真正重要的不是記住「哪裡有再開發」，而是判斷再開發目前走到哪個階段，以及它真正增加的是交通便利性、就業人口、生活機能，還是同時也帶來大量的新供給。

同樣叫做再開發，已經營運的麻布台 Hills、正在施工的Torch Tower，以及正在重新檢討方案的中野站新北口，對投資判斷代表的意義其實完全不同。

而且再開發與房價之間從來不是簡單的直線關係。好地段的大型再開發往往在正式完成以前，市場就已經反映相當程度；反過來說，有些區域雖然規劃非常漂亮，但如果距離完工還有15年，投資人也必須考慮這15年間的利率、租金、供給與市場週期。

所以再開發當然可以是一個很重要的加分條件，但最後還是要回到物件本身：現在買多少、租金多少、管理成本多少、未來誰會接手，以及這個價格裡到底已經包含多少對未來的期待。

看懂東京未來的城市變化，不是為了追著「再開發題材」買房，而是讓我們在判斷一個區域現在的價格到底合不合理時，手上多一張可以看得更遠的地圖。

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